Сдать собственную недвижимость в аренду — надежный способ увеличить доход с помощью заработка на недвижимости. Самое время сдать вашу недвижимость в Москве дороже рынка через надежную компанию — агентство «Московская Недвижимость и Бизнес». Главное преимущество инвестиций в недвижимость — гарантия стабильности.
- Выбираем качество, а не количество.
- Наша цель - долгосрочное сотрудничество.
- Управляем собственным портфелем объектов.
- Полное сопровождение по всем задачам.
Чтобы действительно получить высокую прибыль от сдачи недвижимости в аренду в Москве, следует тщательно изучить местный рынок, сравнить стоимость по районам, оценить спрос и проанализировать потенциальных клиентов. В ином случае лучше сохранить накопленные средства на сберегательном счете ...
Выбирайте оптимальный вариант, который устроит вас количеством квадратных метров, состоянием интерьера, сантехники, электропроводки. Но главное внимание уделяйте расположению, ведь от него зависит поток потенциальных арендаторов.
Избегайте отдаленных районов. Арендаторам важна рентабельность их бизнеса и спрос. Никто не решится снять помещение далеко от центра и в труднодоступной местности, жертвуя клиентами и прибылью.
Подобранные варианты следует проверить перед покупкой, так как застройки, согласно местным правилам землепользования, могут находиться под ограничениями. В одном доме вам разрешат сдать помещение только под кафе, в другом — только под офис.
Проще всего нанять риелтора, который найдет подходящую недвижимость. Он проверит документы, подтверждающие право собственности, выяснит, нет ли на помещении юридических ограничений, достанет сведения о прошлых собственниках и составит договор аренды.
Кроме того, профессиональный консультант убережет вас от сделки с потенциальным банкротом. Если на момент продажи недвижимости собственник начал процедуру банкротства, вы впоследствии вынужденно вернете ему помещение для продажи с публичных торгов.
Полностью сделка завершается, когда новый собственник регистрирует коммерческую недвижимость в Росреестре по месту расположения здания с купленным помещением.
С крупной сетевой организацией вы можете заключить долгосрочный договор с четкими и постоянными условиями. Обычно такие сделки исключают непредвиденные ситуации, арендные каникулы, внезапное расторжение.
Соглашения с малым бизнесом полны экономических рисков, поскольку небольшие компании тяжело переживают кризисы и падение прибыли. Это чревато преждевременным расторжением договора аренды.
Чтобы сократить время на поиски и выбор арендаторов, досконально изучите свое помещение, отметьте технические особенности, постарайтесь увеличить потенциал недвижимости.
Обезопасить сделку поможет грамотно составленный договор. Укажите в документе четкие условия, гарантийный платеж, возможные риски и сумму, на которую планируете повысить стоимость аренды, например, через год.
После сдачи помещения в аренду внимательно следите за состоянием рынка и финансовым положением арендатора, чтобы предотвратить потери.
Непросто найти такие объекты, которые устроят по всем характеристикам, и чтобы оформление прошло гладко, и договор не содержал «подводных камней».
- Договор подписывается только с уполномоченным лицом — собственником, представителем, субарендодателем. У представителя должна быть доверенность, в которой прямо указана в числе полномочий сдача в аренду именно этого объекта недвижимости.
- У субарендодателя в договоре должна быть прописана принципиальная возможность сдавать имущество в субаренду, и, если необходимо, согласие арендодателя, имеющего право распоряжаться именно этим объектом.
Нужно внимательно изучить проект договора. Но лучше привлечь профессионала, который специализируется именно на арендных отношениях.
После того как будет изучен каждый пункт, выпишите все формулировки, которые непонятны, противоречат друг другу, тем более закону. Все эти разногласия обсудите с арендодателем. Не подписывайте проект, в котором содержатся неприемлемые для вас положения, оспорить их будет сложно, иной раз — невозможно.
Обратите внимание на то, что аренда недвижимости на год и более подлежит регистрации в Росреестре. Также помните о том, что добросовестный арендатор обладает преимущественным правом аренды (ст. 621 ГК), то есть по истечении срока договора, арендодатель должен перезаключить его с вами. Проследите, чтобы в договоре не отменялось это правило.
Описание объекта аренды — существенное условие договора аренды. Оно должно быть максимально четким, с указанием не только адреса, но и ключевых характеристик (площадь, этаж, учетный номер и т.п.).
Если таких данных нет в документе, то договор не будет иметь юридического значения, он не поможет вам в защите своих прав, если случится конфликт (ст. 607 ГК).
Убедитесь в том, что в проекте договора описано помещение, которое вам предлагают, которое устраивает вас и об аренде которого вы пытаетесь договориться.
Чтобы заманить клиента, арендодатель может указать в рекламе стоимость без учета, например, коммуналки. Раздел договора с условиями о цене должен быть ясен до буквы и цифры. Если, например, вы договариваетесь об плате за квадратные метры, то обязательно потребуйте копию кадастрового паспорта с указанием точной площади, чтобы не оплачивать лишние «квадраты», которых нет, или которые на самом деле есть, просто об их существовании умалчивают.
Арендодатель может «позабыть» предупредить об плате за общие помещения (коридорный коэффициент, который обычно делится между всеми арендаторами), а также о дополнительных взносах за:
Уборку. Если вас не устраивает цена клининга, то откажитесь от него.
Охрану. Особо рекомендуем уточнять, не понадобится ли изготавливать ключи, пульты для шлагбаума.
Парковку. Лучше всего договориться о выделении конкретных парковочных мест, а не довольствоваться принципом «кто раньше встал».
Немаловажен момент внесения первого арендного платежа. Оценивайте свои возможности по переезду, чтобы не пришлось платить до «вселения». Также обратите внимание на то, что по закону арендная плата может повышаться не чаще раза в год, иные условия незаконны в силу прямого указания ст. 614 ГК.
Но нередко арендаторам предлагают договоры лишь на 11 месяцев, и по окончании просто «индексируют» стоимость. С этим ничего поделать нельзя.
По общему правилу, капитальный ремонт делает арендодатель, текущий — арендатор. Однако это положение ст. 616 ГК можно перераспределить, в том числе и «повесить» все на вас как на арендатора. Если вы заключаете договор на длительный срок, то это выльется в копеечку, так что лучше избегать подобных формулировок.
Не забудьте о неотделимых и отделимых улучшениях. Обязательно закрепите в договоре или критерии для определения вида производимых улучшений, или перечень работ с указанием того, к какому виду улучшений они относятся.
Нужно настоять на том, чтобы внести в договор условия согласования этого момента и о компенсации, которая вам как арендатору полагается за улучшение имущества арендодателя.
До согласования и тем более до подписания договора ничего не ремонтируйте, иначе компенсации не получить. Помните о том, что если любые улучшения сделаны без согласования с арендодателем, то он вправе отказаться выплачивать компенсацию (ст. 623 ГК).
Любая сделка с коммерческой недвижимостью рискованна. Аренда земли, здания, офиса или склада для бизнеса имеют свои особенности и требует правовой экспертизы при ее юридическом оформления. Юрист по аренде коммерческой недвижимости должен обладать знаниями законодательства в сфере недвижимости и отслеживать текущую судебную практику.
Специализированные юристы агентства «МНиБ» помогут оформить отношения между сторонами с учетом предмета, формы и способа аренды, а также предупредят о потенциальных рисках и предложат оптимальные способы их минимизации.
Аренда может быть долгосрочная и краткосрочная, аренда с правом выкупа, субаренда, аренда земельного участка, части помещения или фасада здания, а также другие специфические формы предоставления имущества для временного пользования.
Заключение и расторжение договора аренды нередко бывают связаны с определенными правовыми трудностями. Задержка оплаты аренды арендатором, незаконное удержание имущества арендодателем или неожиданно открывшиеся проблемы, связанные с техническим состоянием коммерческой недвижимости, разделение ответственности или условия расторжения не урегулированные в договоре аренды коммерческой недвижимости в дальнейшем ведут к серьёзным конфликтам.
Юристы по аренде коммерческой недвижимости агентства «МНиБ помогут предотвратить такие конфликты или разрешить их, если они уже возникли.
