Когда физическое лицо продаёт недвижимость в России, в большинстве случаев возникает обязательство уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Ставка налога зависит от статуса налогоплательщика. Для резидентов России применяется ставка 13%, если доход не превышает 5 млн рублей в год. При превышении облагаемой базы действует повышенная ставка 15% на часть сверх лимита. Нерезиденты платят 30% независимо от суммы.
Налоговая база формируется как разница между ценой продажи и подтвержденными расходами на приобретение. Если подтверждающие документы отсутствуют, применяется стандартный имущественный вычет — до 1 миллиона ₽ для жилых объектов (если объектов или долей не несколько). Для нежилой недвижимости ограничение то же самое, но вычет другой – зависит от категории и обоснованной стоимости.
Важно понимать: налог не просто «автоматически высчитывается». Он рассчитывается на основании предоставленных деклараций, подтверждающих документов и вычетов. Отсутствие грамотного подхода может привести к переплате или даже штрафу.
Стоит задать себе вопрос: «Вы уверены, что ваш налог обязательный?» Очень часто можно полностью избавиться от него, соблюдая закон.
В 2025 году действуют два срока владения, после которых НДФЛ при продаже недвижимости платить не нужно:
Важно понимать, какой именно срок применим в вашей ситуации.
Базовое правило: если вы владеете квартирой, домом, участком или гаражом более 5 лет, вы освобождены от уплаты налога на доход от продажи. Однако в ряде случаев достаточно 3 лет.
Условия для трёхлетнего периода:
Пример: если ваш отец подарил вам квартиру в 2022 году, и вы продали её в 2025-м, налог платить не придётся. При этом важно доказать родство документами — свидетельствами о рождении или браке.
Также важно учитывать не только то, когда у вас появился договор, но и фактический момент появления зарегистрированного права собственности.
Срок владения исчисляется:
Например, если вы подписали договор купли-продажи 15 декабря 2020 года, но регистрация прошла 12 января 2021 года — отсчёт срока начнётся с 12 января.
Частая ошибка: полагать, что 3 года — всегда достаточно. Это справедливо только если объект недвижимости был подарен близким или достался по наследству. В других случаях — 5 лет (даже если вы купили его давно, но не дотягиваете до срока).
Также, если вы считаете проданный объект своим «единственным жильём», это не освобождает от налога, если у вас еще есть, например, доля в наследуемом доме. Налоговая трактует ситуацию строго — учитывается имущество по всей стране, а не только по месту жительства.
Льгота по НДФЛ не распространяется автоматически. Чтобы понять, есть ли основания для освобождения от налога, пройдите простой алгоритм проверки:
Все эти данные можно получить через:
Рассмотрим типы недвижимости:
Будьте особенно внимательны с объектами, приобретёнными по переуступке права или в ипотеку — срок владения начинается с момента регистрации права, а не заключения сделки. Если вы купили квартиру в 2022 году по ипотеке, но оформили собственность только в 2023 — именно с этого момента и «течёт» срок.
Если недвижимость находится в собственности менее 3 или 5 лет (в зависимости от обстоятельств), НДФЛ нужно будет заплатить с дохода от продажи. Однако и здесь существуют полностью легальные способы, позволяющие свести налог к нулю или заметно его уменьшить.
1. Имущественный вычет до 1 млн рублей
Если вы продали квартиру, комнату, дом, дачу, гараж или участок — вы можете заявить стандартный налоговый вычет в размере до 1 000 000 ₽. Это сумма вычета, а не льготы — то есть вы уменьшаете налогооблагаемую базу на 1 млн.
Применяется:
Например, если у вас в собственности 100% квартиры, и вы продали её за 3,2 млн ₽, вы можете заявить вычет в 1 млн, и налоговая база составит 2,2 млн. С этой суммы вы заплатите 13% (286 тыс ₽).
2. Подтверждение расходов — налог с разницы
Вторая стратегия — не использовать вычет, а предъявить подтверждённые расходы на приобретение, ремонт, услуги риелторов и нотариусов.
Чтобы это сработало, нужно предоставить документы:
Если расходы превышают цену продажи — налоговая база будет нулевой, и, соответственно, налог отсутствует.
Пример: вы купили квартиру за 5,2 млн ₽, продали за 5,5 млн. При наличии документов на ремонт на 400 тыс ₽ вы можете заявить расходы на 5,6 млн. Налогооблагаемая база ≤ 0 — налога нет.
3. Дарение близкому родственнику — потом продажа
Используется хитрый, но законный подход. Если вы передаёте квартиру по договору дарения супругу, родителю или ребёнку — они получают её по основаниям, при которых применим срок 3 года для освобождения от налога при продаже.
Алгоритм:
Но важно:
Подходит ли вам такой путь?
Обратите внимание: схема «продам квартиру без налога» может сработать только в случае добросовестного соблюдения формальностей. Любая попытка «договориться» с покупателем об уменьшении стоимости в договоре — риск вызова на проверку в 2025 году.
Продажа нежилых объектов, таких как офисы, склады, торговые помещения или нежилые помещения в жилых домах, облагается налогом по тем же общим ставкам НДФЛ для физических лиц — 13% или 15% в зависимости от дохода. Но есть важные различия в расчётах и нюансах налогообложения по сравнению с жилой недвижимостью.
Особенности расчёта налога при продаже коммерции:
Пример: физлицо продало нежилое помещение, оформленное на него лично (не на ИП), за 9 млн рублей. Оно куплено в 2022 году за 7 млн рублей. Если продавец подтвердит расходы на покупку и ремонт ещё на 500 тыс ₽, налоговая база составит 1,5 млн. НДФЛ — 195 тыс ₽.
Если объект приобретался на юрлицо или ИП:
Приватизированные или перепрофилированные помещения: объекты, ранее бывшие жилыми, но переведённые в нежилой фонд, также подпадают под эти правила. Здесь важно сверить вид разрешённого использования на момент сделки.
Вывод: если вы физлицо, продающее коммерческую недвижимость, важно заранее изучить статус объекта, основания приобретения и возможность применения расходов. При сложных форматах (аренда, реконструкция, несколько собственников) — консультация с налоговым юристом или бухгалтером обязательна.
Попытки уйти от налога с продажи недвижимости через схемы и лазейки часто выглядят привлекательно. Но в 2025 году ФНС располагает всеми техническими возможностями быстро распознать подозрительные действия и запустить проверку. Штрафы и доначисления могут быть гораздо выше, чем экономия.
1. Указание заниженной цены в договоре купли-продажи
Популярный, но опасный приём — прописать в договоре сумму существенно меньше фактической. Но налоговая почти всегда сопоставляет стоимость объекта с его кадастровой стоимостью. Согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, минимальная налогооблагаемая база — это 70% кадастровой стоимости. Если цена сделки ниже, налог всё равно будет рассчитан от этой величины.
2. Искусственное дробление долей
Некоторые продавцы делят собственность на несколько лиц (например, на супругов или детей), чтобы каждый мог использовать вычет в 1 млн рублей. Далее — быстро продают доли разным покупателям. Это может быть расценено налоговыми органами как дробление с целью уклонения от налога. Кроме того, сделки с несовершеннолетними подлежат особому контролю и опеке.
3. Продажа «через дарение и выкуп»
Схема выглядит так: формально объект дарят родственнику или третьему лицу, тот оформляет собственность и через полгода возвращает продавцу деньги, якобы в ходе новой сделки. На деле — это сделка дарения с последующей фиктивной продажей. Такие комбинации выявляются по цепочкам из Росреестра и анализу движения средств на счетах. Нарушителю грозит штраф и признание сделки недействительной.
Что проверяет ФНС в 2025 году:
Кейс: в 2024 году налоговая вызвала на допрос продавца и покупателя, обнаружив, что по договору объект продан за 2,3 млн ₽, а фактически покупатель снял 4,8 млн со своего счёта за неделю до сделки. Было доначислено 13% с разницы, плюс пеня и штраф 20%.
Легально — не просто безопасно. Если вы избавляетесь от риска штрафов и доначислений, вы также приобретаете возможность претендовать на вычеты, компенсации, получение субсидий (например, если покупаете новое жильё). В «тёмной» схеме всё это недоступно.
Если вы планируете продажу недвижимости заранее — у вас есть возможность подготовиться так, чтобы свести налог к минимуму или не платить вовсе. Это особенно актуально в ситуациях, когда объект приобретён недавно, а продать нужно в ближайшие 1–2 года.
Что можно сделать до сделки:
Как корректно оформить сделку:
Проконсультируйтесь заранее:
Если вы сомневаетесь в расчётах — обратитесь к налоговому юристу.
Они помогут:
Итог: грамотная подготовка позволяет уменьшить налогооблагаемую базу, избежать завышенных платежей и сохранить до 100% дохода — исключительно в рамках закона.
Для тех, кто предпочитает конкретные шаги — короткий, но ёмкий алгоритм. Этот чек-лист поможет подготовиться к продаже недвижимости в 2025 году и максимально законно избежать налогов. Пройдите все этапы и убедитесь, что ваша ситуация учтена правильно.
Памятка по срокам:
Если вы обнаружили, что правовых оснований для освобождения от налога нет, не отчаивайтесь — в большинстве случаев можно уменьшить налог до приемлемого уровня через вычеты и подтверждение расходов. Главное — не тянуть с подготовкой и не действовать «втемную».
Информация, изложенная выше, помогает понять главный принцип: ключевыми факторами освобождения от налога являются время владения, юридическое основание получения недвижимости и техническая корректность оформления сделки.
Если вы вдруг поняли, что до 3 или 5 лет владения осталось всего несколько месяцев — не торопитесь. Иногда отсрочка на полгода-год полностью избавит вас от уплаты НДФЛ вместо потенциальных сотен тысяч рублей налога.
А если вы только планируете покупку недвижимости в 2025 году (например, для инвестиций) — вы уже можете рассчитать точную дату возможной продажи без налога. В этом случае стоит сохранять все документы и ориентироваться на стратегию: «три- или пятилетнего цикла».
Потом, когда наступит срок — вы сможете продать объект, не заплатив ни рубля налога. Всё абсолютно легально, подтверждено статьями Налогового кодекса и нормами гражданского права.
Вывод: налог с продажи недвижимости — не приговор. Он зависит только от ваших знаний, грамотного планирования и нескольких вовремя сделанных шагов. При правильной подготовке в 2025 году абсолютно реально продать квартиру, комнату, дом или участок без уплаты налога и без риска быть вызванным ФНС.
Закройте сделку с уверенностью и полной финансовой выгодой. Закон на вашей стороне.
