Продать дом

Продажа дома — непростой процесс. Нужно подготовить сам дом к сделке, собрать документы, найти покупателя и провести куплю-продажу по всем правилам и законам.

Агентство «Московская Недвижимость и Бизнес» проведёт оценку и поможет подготовить дом к продаже, организует рекламную кампанию, показы, найдёт покупателя. Соберёт нужные документы, составит договор купли-продажи. На сделке проведёт взаиморасчёты и безопасную передачу денег. После регистрации перехода права собственности поможет организовать передачу дома покупателю. Проконсультирует по налогу с продажи недвижимости.

Агенты «МНиБ» любят свою работу и делают её хорошо, досконально знают рынок недвижимости каждого района, его особенности и специфику, умеют слушать и слышать своих клиентов.

План действий

1. Позвоните нам и договоримся об удобном месте для встречи. Обсудим все детали: тип дома, его состояние, участок, коммуникации, инфраструктуру. Проговорим вопросы налогообложения при продаже объекта недвижимости. Договоримся о встрече на месте для оценки нашей недвижимости.
2. Определяем цену: Установите цену, которая будет соответствовать рынку.

Если собственник решает сделать это самостоятельно, ему потребуется:

• проанализировать похожие объявления о продаже домов в его населённом пункте;
• сравнить их с собственным домом, учитывая плюсы и минусы;
• посчитать затраты на покупку этого дома, ремонт и прочие расходы;
• определить начальную цену.

На цену влияют сразу несколько факторов. Рассмотрим самые распространённые, для ориентировки.

• Расположение. Чем лучше месторасположение дома и участка, тем дороже он может стоить. Надо оценить, какая инфраструктура доступна, как обстоят дела с экологией, хорошо ли развита транспортная система в этом районе.
• Состояние дома. Конечно, цену определяет и сама недвижимость. Больше шансов выгодно продать дом, в котором проведены все необходимые коммуникации, нет дефектов в несущих конструкциях (крепкий фундамент, целые стены и крыша). А вот косметический ремонт вторичен. Обычно для покупателей частного сектора это не слишком важный фактор.
• Сезон. Да, скорость продажи загородной недвижимости напрямую зависит от времени года — весной и летом пик спроса, осенью и зимой интерес падает. Соответственно, поднять цену можно в тёплое время, а на холодный сезон лучше опустить.
• Юридические вопросы. Конечно, это касается не только домов, но и квартир. Все документы должны быть в порядке — с ними продажа пройдёт быстрее, а значит, заинтересует больше покупателей. Бумажная волокита пугает многих, поэтому лучше выписать заранее всех жильцов из дома, а также подготовить технические и кадастровые паспорта. 

3. Предпродажная подготовка: Приводим дом в порядок. Чистый и опрятный дом продать гораздо легче, чем захламлённый или неприбранный. Поэтому стоит осмотреть жильё — и всё, что не представляет ценности, вынести из дома. Перед показами неплохо будет вызвать клининговую службу или самостоятельно сделать влажную уборку. Порядок навести нужно и на приусадебном участке — вывезти хлам, убрать сорняки, подстричь траву, подкрасить забор и так далее. Что касается ремонта, то крупные вложения перед продажей обычно не окупаются. Даже в квартирах покупатели часто проводят косметический ремонт «под себя». Для покупателей дома куда важнее состояние стен, фундамента и крыши.
4. Заключаем договор. Мы составляем индивидуальный план продажи, обсуждаем все условия, сроки, фиксируем полную стоимость наших услуг. Никаких скрытых условий и приписок мелким шрифтом — всё чётко прописано в договоре.
5. Собираем и готовим документы на дом. Это, пожалуй, самый сложный этап, так как юридически сделка должна быть чистой. 

6. Готовим документы продавца. 

Для сделки от продавца понадобятся следующие документы:

• Паспорт продавца. Для несовершеннолетних продавцов до 14 лет — свидетельство о рождении.
• Справки из ПНД о том, что продавец не состоит на учёте. Это важный момент, так как сделки с недееспособными или людьми с заболеваниями психики признаются недействительными.
• Нотариальная доверенность. Нужна в случае, если человек продаёт не свой дом, а лишь представляет собственника в сделке. Хозяин должен выписать на него доверенность и заверить у нотариуса.
• Разрешение органов опеки и попечительства. Потребуется, если домом или его долей владеют несовершеннолетние дети. Взять его лучше заранее, иначе на получение может уйти немало времени — в среднем до месяца.
• Нотариальное согласие супруга или супруги. Документ, который нужен в случае, если продавец состоит в браке, а дом куплен в период брака. Так покупатель обезопасит себя от претензий второй половины на недвижимость в будущем. Но юристы советуют брать согласие, даже если дом достался одному из супругов в наследство, и он находится в браке. Может оказаться так, что дом ремонтировался за счёт семейного бюджета, — тогда вторая половина вправе требовать его часть.

7. Начинаем рекламную кампанию.

Организуем профессиональную фотосъёмку, съёмку видеотура (начните с фотографий: сделайте качественные снимки всех комнат и помещений, участка и окружающей местности. Не стоит увлекаться снимками, мало относящимися к дому. Например, можно показать подъездную дорогу, но изображение лесного массива в паре километров уже будет лишним. Но если прямо за забором вашего участка красивый лес — обязательно покажите его!). В первую очередь предлагаем покупателей из собственной клиентской базы. Составляем текст объявления, запускаем рекламу на специализированных сайтах, онлайн досках объявлений, в социальных сетях. При необходимости размещаем её на билбордах и растяжках. Рассказать о продаже дома стоит не только в интернете, но и всем знакомым, соседям, родственникам. Как ни странно, по-прежнему срабатывают и традиционные бумажные объявления на столбах и рекламных тумбах в районе расположения дома (там, где из размещение законно).

Во время показа дома показывайте всё жильё полностью, включая подвал и чердак. Так у покупателей сложится полная картина, и они смогут быстрее принять решение.

8. Собираем и готовим документы к сделке

Проверяем документы на готовность к сделке. По необходимости сами собираем недостающие бумаги и готовим весь пакет документов для сделки.

9. Принимаем аванс

Составляем соглашение об авансе или задатке на выгодных для вас условиях. Проводим расчёты.

10. Проводим сделку (заключаем и регистрируем договор купли-продажи на дом)

Коротко: Проверяем документы для сделки и готовим договор купли-продажи. Подписываем договор с покупателем, организуем взаиморасчеты быстро и безопасно. После этого весь пакет документов отправляется на регистрацию для перехода права на дом к покупателю.

Развернуто: Когда покупатель найден, а условия сделки устно проговорены — можно приступать к оформлению договора купли-продажи (ДКП).

Чтобы ДКП был составлен верно, в нём должно быть следующее:

• подробное описание дома с указанием точного адреса, площади, количества комнат;
• полная информация о продавце и покупателе: ФИО, паспортные данные, место регистрации, дата рождения;
• условия сделки, которые касаются передачи денег и дома, сроков, стоимости дома;
• ответственность сторон за неисполнение или уклонение от условий договора;
• факт передачи аванса или задатка, если это происходило;
• реквизиты обеих сторон.

К нотариусу за оформлением договора стоит обращаться в нескольких случаях:

• если в сделке участвуют несовершеннолетние продавцы;
• при продаже доли в доме, если не все собственники продают свои части сразу или покупатель не из числа собственников этого дома;
• когда покупают дом супруги — если они хотят сразу при сделке выделить доли себе;
• если одна из сторон договора желает заверить его.

В вышеуказанных случаях идти к нотариусу нужно обязательно. В остальных — по желанию. Но сделка у нотариуса безопаснее и для продавца, и для покупателя — ведь специалист проверяет все документы перед составлением договора.

После того как договор купли-продажи составлен и подписан, его нужно зарегистрировать в Росреестре — чтобы сделку подтвердили государственные органы. Переход права собственности тоже должен узаконить Росреестр.

Если ДКП заключался с помощью нотариуса, то обычно именно он самостоятельно отправляет в Росреестр документы — и уже на следующий день договор зарегистрируют. Простой ДКП нужно отнести в МФЦ и подписать обеим сторонам в присутствии сотрудника. Служба передаст договор в Росреестр и в течение десяти рабочих дней его также зарегистрируют.

Важно. Не забудьте вместе с ДКП составить акт приёма-передачи дома! Без него сделку не зарегистрируют.

11. Передаём дом покупателю. 

Забираем документы из Росреестра и предъявляем их банку. Помогаем решить все вопросы, которые могут возникнуть у покупателя при передаче дома. Составляем передаточный акт, который подписывают обе стороны. Вы получаете деньги. 

Поздравляем! Сделка прошла успешно!