Эскроу-счёт — это специальный банковский счёт, который используется для безопасного оформления сделок купли-продажи. Деньги на нём заморожены, пока стороны не выполнят обязательства по договору. До этого момента средства принадлежат покупателю и находятся на счёте, открытом на его имя.
В сделках с недвижимостью эскроу-счёт используют для покупки по договору долевого участия. Это позволяет обезопасить деньги покупателей от затянувшейся стройки или банкротства застройщика.
С 2019 года эскроу-счета обязательно открывают для покупки жилья в многоквартирных домах. Такой способ расчётов защищает участников долевого строительства от ненадёжных застройщиков. Если компания обанкротится или существенно затянет сдачу объекта, покупатели получат средства обратно.
С 1 марта 2025 года вступает в силу обновлённое законодательство. Расчёты через эскроу распространяются на строительство частных жилых домов. В отличие от квартир, норма носит рекомендательный характер: подрядчик и заказчик сами решают, стоит ли использовать специальный счёт.
Эскроу-счета используют при покупке строящейся недвижимости. В России действует проектное финансирование объектов с долевым участием. Это значит, что до сдачи жилого комплекса в эксплуатацию клиенты не рассчитываются с застройщиками напрямую, а передают деньги через банки-посредники.
Покупатель вносит средства на специальный счёт. Кредитная организация выступает гарантом сделки. Застройщик получает сумму, только когда выполняет свои обязательства по договору.
Согласно Гражданскому кодексу (ГК РФ), в расчётах участвуют три стороны:
Эскроу-счета покупателям недвижимости открывает тот же банк, который финансирует строительный проект. Получается, кредитная организация одновременно обеспечивает сохранность денег дольщиков и контролирует застройщика.
Вот как проходят сделки по такому методу расчётов:
1. Застройщик начинает проект. Компания оформляет проектную декларацию, разрешение на строительство и получает финансирование от банка-партнёра. Этот банк в дальнейшем будет держателем эскроу-счетов всех участников долевого строительства — будущих владельцев квартир.
2. Покупатель и застройщик заключают договор долевого участия (ДДУ). Клиент бронирует квартиру, и стороны подписывают документ. Застройщик обязуется возвести и сдать в эксплуатацию дом, а покупатель — уплатить установленную цену объекта. Сроки выполнения работы обязательно указывают в договоре.
3. Банк открывает эскроу-счёт. Покупатель и банк-агент заключают договор на открытие и обслуживание счёта. Вносить деньги пока рано — сначала регистрируют долевое участие в строительстве.
4. Покупатель и застройщик регистрируют ДДУ. Стороны обращаются в Росреестр с договором. Государственный орган вносит в ЕГРН запись об участии покупателя в долевом строительстве.
5. Банк депонирует сумму. Покупатель вносит на эскроу-счёт деньги за квартиру. Если дольщик берёт ипотеку, средства перечисляет банк, который выдал кредит. Эскроу-агент автоматически блокирует и хранит сумму до исполнения застройщиком своих обязательств.
6. Застройщик сдаёт объект. Компания завершает строительство и отправляет в банк разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
7. Банк передаёт деньги застройщику. В течение 10 рабочих дней сумму зачисляют на расчётный счёт строительной компании. Эскроу-счёт покупателя автоматически закрывается.
8. Покупатель регистрирует право собственности. Клиент обращается в Росреестр, чтобы внести новую запись в ЕГРН. Теперь квартира принадлежит покупателю.
По закону банк не начисляет проценты на остаток по эскроу-счетам, как по депозитам или накопительным счетам. Также кредитные организации не списывают деньги с эскроу в качестве вознаграждения за услуги.
Помимо счета эскроу для гарантированных расчетов часто используют другие два финансовых инструмента — аккредитив и банковскую ячейку.
При заключении эксклюзивного договора с агентством «Московская Недвижимость и Бизнес» решением Вашей задачи будет заниматься не один агент, а целая команда профессионалов в сфере недвижимости.
